Bienes raíces en Pennsylvania: compra o vende con un agente local de AXEN
En Pennsylvania, el vendedor te tiene que dar un formulario de divulgación del estado antes de que firmes. Hay un impuesto de transferencia que empieza en 2% y es más alto en Philadelphia. Y el precio del seguro de título es el mismo para todas las compañías. Aquí está lo que es igual en todo Pennsylvania y dónde buscar casas.
Pennsylvania: busca casas por ciudad
Toca una ciudad para ver las casas más nuevas en venta ahí.
Lo que todo comprador y vendedor en Pennsylvania debe saber
El vendedor te da el formulario del estado antes de que firmes
La ley de divulgación del vendedor de Pennsylvania (Real Estate Seller Disclosure Law) dice que el vendedor debe llenar, firmar y fechar el formulario de divulgación de la State Real Estate Commission y dártelo antes de firmar el contrato de compraventa (agreement of sale) (68 Pa.C.S.
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7303). Cubre el techo, el sótano, el agua y el drenaje, la estructura, la calefacción, la electricidad, el suelo y el desagüe, las sustancias peligrosas y cualquier condominio o HOA.
Algunas ventas no necesitan el formulario
La ley no aplica a ventas ordenadas por un tribunal, ejecuciones hipotecarias (foreclosures) y escrituras en lugar de ejecución, ventas entre copropietarios, regalos a un cónyuge o a los hijos, transferencias por divorcio, ventas de herencias y fideicomisos hechas por un fiduciario, ni terrenos vacíos (68 Pa.C.S.
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7103 y 7302). Una casa nueva solo queda exenta si tiene una garantía escrita de un año, pasó la inspección de código y tiene un certificado de ocupación.
Un formulario tarde no te deja salirte del trato
Si el vendedor no da el formulario, la venta no se cancela por eso (68 Pa.C.S.
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7311). Un vendedor que rompe la ley a propósito o por descuido te debe tus daños reales, y tienes dos años desde el cierre (settlement) para demandar. El vendedor tampoco tiene que buscar problemas, solo decirte lo que sabe. Tu verdadera salida es el período de inspección de tu contrato.
El impuesto de transferencia empieza en 2%
El estado cobra 1% del precio.
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Los gobiernos locales que cobran impuestos, casi siempre el pueblo y el distrito escolar, suman el suyo, casi siempre otro 1% (72 P.S. 8101-C y siguientes). Algunos lugares cobran más. Philadelphia suma 3.278%, así que una venta en Philadelphia lleva 4.278% en total. Revisa la tasa del pueblo exacto antes de hacer tu oferta.
El seguro de título cuesta lo mismo en todas partes
Las aseguradoras de título en Pennsylvania usan un solo manual de tarifas, presentado por el Title Insurance Rating Bureau of Pennsylvania y aprobado por el Insurance Department del estado.
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Así que la prima por la misma cobertura es igual sin importar qué compañía de título elijas, a menos que una compañía tenga una excepción aprobada. Igual puedes comparar los otros cargos que cobran.
Los condominios y las HOA te deben un certificado de reventa, con 5 días para salirte
Cuando se revende una casa en un condominio o en una comunidad planificada, la asociación debe darle al vendedor un certificado de reventa dentro de 10 días después de que se lo pidan.
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Muestra el presupuesto, las reservas, las cuotas, las demandas y las infracciones. Puedes cancelar el trato hasta que lo recibas y por 5 días después, o hasta el cierre, lo que pase primero (68 Pa.C.S. 3407 y 5407).
¿No hay drenaje público? El contrato lo tiene que decir
Si el terreno no tiene drenaje de la comunidad, la Sewage Facilities Act de Pennsylvania obliga a que el contrato de venta lo diga claro y te diga que contactes a la agencia local de drenaje antes de firmar para saber cómo sacar un permiso de fosa séptica (Act 537, sección 7.1). Hazlo antes de comprometerte, no después.
Puede haber carbón debajo de la casa
En partes de Pennsylvania, el carbón debajo de una casa, y el derecho al soporte que da ese carbón, se vendió hace mucho tiempo.
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Cuando eso pasó, la ley del estado obliga a que el contrato de compraventa y la escritura lleven un aviso en mayúsculas que advierte que el dueño del carbón puede tener el derecho de sacarlo (52 P.S. 1551). Si lo ves, pregunta por un seguro contra hundimiento por minas (mine subsidence insurance).
¿Quién paga los costos de cierre en Pennsylvania y hay impuesto de transferencia?
Sí. Pennsylvania cobra 1% del precio, y el pueblo y el distrito escolar casi siempre suman otro 1%, así que muchas veces empieza en 2%. Por costumbre, el comprador y el vendedor lo dividen a partes iguales, y el contrato de compraventa dice quién paga qué. El impuesto de transferencia y las tarifas del seguro de título los fija la ley. Quién los paga es costumbre y se puede negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 8, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| La mitad del impuesto de transferencia | Por costumbre, la mitad del impuesto estatal y local. Lo decide el contrato de compraventa. |
| Póliza de seguro de título del dueño | Por costumbre la compra el comprador. La prima la fija el manual de tarifas aprobado por el estado. |
| Póliza de seguro de título del prestamista | Según el monto de tu préstamo, con el mismo manual de tarifas. |
| Cargo de cierre (settlement) | Una tarifa fija que pone la compañía de título o de cierre. |
| Registro de la escritura y la hipoteca | Cargos del registrador de escrituras (recorder of deeds) del condado. |
| Inspección de la casa y prueba de radón | Tarifas fijas. Quienes hacen pruebas de radón deben estar certificados por el DEP. |
| Pruebas de pozo y sistema séptico | Solo donde no hay agua o drenaje público. |
| Prorrateo de impuestos | Le devuelves al vendedor los impuestos que ya pagó por el tiempo después del cierre. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| La mitad del impuesto de transferencia | Por costumbre, la mitad del impuesto estatal y local. |
| Preparación de la escritura | Una tarifa fija de la compañía de título o de un abogado. |
| Pago de la hipoteca y liberación | El pago final de tu préstamo (payoff) más el cargo del condado por registrar la liberación. |
| Certificado de reventa del condominio o la HOA | Lo que cobre la asociación. El vendedor lo tiene que pedir. |
| Inspección municipal de reventa | Solo en los pueblos que la exigen, más cualquier reparación que ordenen. |
| Comisión del agente del vendedor | Se fija en tu contrato de listado. Siempre se puede negociar. |
| Prorrateo de impuestos | Tu parte de los impuestos por el tiempo en que fuiste dueño de la casa. |
| Tu propio abogado | Opcional. Solo si contratas uno. |
Las tarifas cambian. El estado fija su impuesto de transferencia de 1%, cada gobierno local fija su parte y cada condado fija sus cargos de registro. La parte de la ciudad de Philadelphia es 3.278%. Confirma los números actuales con tu compañía de título.
Cómo es una compra de casa en Pennsylvania
El orden que siguen la mayoría de las compras en Pennsylvania. Tu contrato de compraventa fija las fechas límite exactas, así que léelo y lleva un calendario.
Obtén tu pre-aprobación →- Obtén tu pre-aprobación. Conoce tu presupuesto y tu pago mensual antes de ver casas.
- Lee la divulgación del vendedor. Debes tenerla antes de firmar cualquier cosa.
- Firma el contrato de compraventa. Tu depósito se guarda en escrow, casi siempre con el broker del vendedor.
- Inspecciona. Usa el período de inspección de tu contrato. Agrega pruebas de radón, pozo y fosa séptica si aplican.
- ¿Condominio o HOA? Lee el certificado. Tienes 5 días después de recibirlo para salirte.
- Tasación y aprobación del préstamo. El prestamista pide la tasación y termina la evaluación del préstamo (underwriting).
- Búsqueda de título y certificados del pueblo. La compañía de título limpia el título. Algunos pueblos exigen una inspección de reventa.
- Recorrido final. Revisa que la casa esté en las condiciones que acordaron.
- Cierra. Firma en la compañía de título. La escritura se registra en el condado.
Pennsylvania por región
Pennsylvania es un estado grande con mercados muy distintos. Toca una ciudad para ver las casas más nuevas en venta ahí.
Philadelphia y el sureste
La ciudad más los condados de Bucks, Chester, Delaware y Montgomery. Philadelphia tiene el impuesto de transferencia más alto del estado.
Lehigh Valley y los Poconos
Tres ciudades pequeñas cerca de New Jersey y de New York, y las casas de lagos y montañas al norte.
Centro de Pennsylvania
La capital del estado, la zona amish y el hogar de Penn State.
Pittsburgh y el oeste
Los barrios y suburbios de Pittsburgh, y al norte hasta Lake Erie.
AXEN Realty en Pennsylvania
Cada agente de AXEN en Pennsylvania trabaja bajo un broker administrador con licencia: Tiffanie Bailey-Romey (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma RB070335). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de brokerage en Pennsylvania: lo haces en línea; tarifa del estado: $20. Mira cómo transferir una licencia de Pennsylvania, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Pennsylvania
¿Necesito un abogado para comprar o vender una casa en Pennsylvania?
La ley del estado no lo exige. La mayoría de las ventas cierran en una compañía de título o de cierre, que maneja el cierre y registra la escritura. Puedes contratar un abogado en cualquier momento, y mucha gente lo hace en casos de herencias, divorcios o títulos poco comunes.
¿Quién paga el impuesto de transferencia?
La ley fija el impuesto, no quién lo paga. En casi todo Pennsylvania, el comprador y el vendedor lo dividen a partes iguales por costumbre, y el contrato de compraventa dice quién paga qué. Se puede negociar, así que lee esa línea antes de firmar.
¿Y si el vendedor nunca me da el formulario de divulgación?
La venta no se cancela por eso. Si el vendedor rompió la ley a propósito o por descuido, puedes recuperar tus daños reales, y tienes dos años desde el cierre para demandar. El período de inspección de tu contrato es la mejor protección, así que úsalo.
¿Cuánto tiempo tengo para salirme de una compra en un condominio o con HOA?
Hasta que te entreguen el certificado de reventa de la asociación, y luego 5 días más, o hasta el cierre si eso pasa primero. Lee el certificado el día que lo recibas. Muestra el presupuesto, las reservas, las cuotas y cualquier demanda.
¿Es obligatoria una inspección de la casa en Pennsylvania?
Ninguna ley te obliga a hacer una. Si tu contrato te deja inspeccionar, la ley del estado dice que el inspector debe ser miembro pleno de una asociación nacional de inspección de casas, un ingeniero o arquitecto con licencia, o trabajar bajo la supervisión y firma de un miembro pleno (68 Pa.C.S. 7506).
¿Qué es la exclusión homestead?
Baja el impuesto escolar a la propiedad de la casa donde vives. La pides una sola vez en la oficina de avalúos de tu condado. Para que cuente el siguiente año fiscal, la solicitud vence el 1 de marzo. Solo aplica a tu casa principal.
¿Algunos pueblos inspeccionan antes de que una venta pueda cerrar?
Sí, algunos townships y boroughs de Pennsylvania exigen una inspección de reventa o un certificado de uso y ocupación antes de que una casa cambie de dueño. Es una regla local y puede tardar semanas. Llama al municipio la primera semana.
¿Tengo que hacer una prueba de radón?
Ninguna ley exige una prueba de radón para vender. El formulario de divulgación del vendedor pregunta por sustancias peligrosas, así que los resultados conocidos deben estar ahí. Cualquier persona a quien le pagues para hacer pruebas de radón o arreglarlo debe estar certificada por el Pennsylvania Department of Environmental Protection.