Bienes raíces en Ohio: compra o vende con un agente local de AXEN
Ohio obliga al vendedor a llenar un formulario de divulgación del estado, cobra impuestos dos veces por la venta (un cargo del estado más uno del condado), y en algunas ciudades no deja que una casa cambie de dueño hasta que la ciudad la inspeccione. Esto es lo que es igual en todo Ohio, y dónde buscar casas.
Ciudades de Ohio que cubrimos
Toca una ciudad para ver su guía local o las casas más nuevas en venta allí.
Lo que todo comprador y vendedor en Ohio debe saber
El vendedor te tiene que dar el formulario del estado
La ley de Ohio obliga a la mayoría de los que venden casas de 1 a 4 unidades a llenar, firmar y entregar el Residential Property Disclosure Form (formulario de divulgación de la propiedad) del estado lo antes posible (ORC 5302.30).
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Pregunta sobre el techo, el agua, el drenaje, la estructura y los peligros conocidos. El formulario viene del Ohio Department of Commerce, y es el mismo en todo el estado.
Algunas ventas no necesitan el formulario
La ley nombra las transferencias exentas: ventas por orden de un juez, ejecuciones hipotecarias (foreclosures), una escritura en lugar de ejecución hipotecaria, transferencias de herencias y fideicomisos, transferencias entre co-dueños o entre esposos en un divorcio, transferencias del gobierno, y una casa nueva donde nadie ha vivido. Estar exento no significa que el vendedor pueda mentir.
Si el formulario llega tarde, te puedes retirar
Si recibes el formulario después de firmar el contrato, puedes cancelar.
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Tienes tres días hábiles desde que lo recibes. Ese derecho termina a más tardar 30 días después de que el vendedor aceptó tu oferta, o en el cierre, lo que pase primero. Pon la cancelación por escrito.
El cargo de traspaso (conveyance fee) tiene una parte del estado y una del condado
El cargo del estado es 10 centavos por cada $100 de valor, que sale a unos $1 por cada $1,000, con un mínimo de $1.
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Además, un condado puede sumar su propio impuesto de transferencia de hasta 30 centavos por cada $100, o sea $3 por cada $1,000. Cada condado fija el suyo, así que el total cambia cuando cruzas la línea de un condado.
Un abogado tiene que preparar la escritura
Las compañías de título sí cierran ventas en Ohio.
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Pero escribir una escritura para otra persona es practicar la abogacía, y la Corte Suprema de Ohio lo decidió hace mucho tiempo. Solo un abogado con licencia en Ohio puede redactar la escritura. La mayoría de las compañías de título contratan uno y lo cobran como una línea aparte.
Algunas ciudades inspeccionan antes de que puedas vender
Esta regla es local, no del estado.
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Varias ciudades de Ohio exigen una inspección de la ciudad en el punto de venta (point-of-sale) antes de que una casa se pueda transferir, y algunas guardan dinero en escrow por las violaciones que no se arreglan. Cleveland Heights es una. Cleveland y Parma no. Llama al departamento de construcción de la ciudad en la primera semana, porque esto puede tardar semanas.
Los valores cambian en ciclos, y apelas a más tardar el 31 de marzo
Cada auditor del condado hace una nueva tasación completa cada seis años y actualiza los valores en el tercer año.
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Si crees que tu valor está mal, presenta una queja ante la junta de revisión del condado (board of revision). La fecha límite es el 31 de marzo del siguiente año fiscal, o el cierre del cobro de la primera mitad, lo que sea más tarde.
Los impuestos se pagan atrasados, y la división es un hábito local
Ohio cobra impuestos por un período que ya pasó, así que en el cierre se tienen que dividir.
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Los condados lo hacen de dos formas. El prorrateo corto (short proration) le cobra al vendedor solo hasta el cierre en las cuentas que ya se deben. El prorrateo largo (long proration) también hace que el vendedor pague el impuesto que se ha acumulado pero que todavía no se ha cobrado. El área de Cleveland suele usar el largo, y el centro de Ohio suele usar el corto. Pregunta antes de escribir la oferta.
¿Quién paga los costos de cierre en Ohio y hay impuesto de transferencia?
Sí. Ohio cobra un cargo de traspaso (conveyance fee) del estado de 10 centavos por cada $100 de valor, y cada condado puede sumar hasta 30 centavos por cada $100. Por costumbre el vendedor paga los dos en casi todo Ohio, pero el contrato decide. Los cargos de traspaso y los cargos del registrador los fija la ley. Lo demás es costumbre y se puede negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 8, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Póliza de seguro de título del prestamista | Se basa en el monto de tu préstamo. |
| Búsqueda y revisión del título | Una tarifa fija que pone la compañía de título. |
| Tarifa de escrow o de cierre | Una tarifa fija, muchas veces dividida con el vendedor. |
| Registro de la escritura y la hipoteca | $34 por las primeras dos páginas y $8 por cada página después, más un recargo de preservación de hasta $5. |
| Inspección de la casa y pruebas del séptico y del pozo | Tarifas fijas. Las reglas de sépticos y pozos las maneja el distrito de salud del condado. |
| Agrimensura (survey) | Una tarifa fija. Ninguna ley del estado lo exige. |
| Documentos de la HOA o del condo | Lo que cobre la asociación. Ohio no le pone tope. |
| Prorrateo de impuestos | Tú asumes las cuentas futuras. Cómo se calcula la división depende de si tu condado usa prorrateo corto o largo. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Cargo de traspaso del estado | 10 centavos por cada $100 de valor, con un mínimo de $1. |
| Impuesto de transferencia opcional del condado | Hasta 30 centavos por cada $100. Cada condado fija su propia tasa. |
| Preparación de la escritura | La tarifa fija de un abogado. Es obligatorio, porque solo un abogado puede redactar la escritura. |
| Póliza de seguro de título del dueño | Se basa en el precio de venta. Por costumbre el vendedor casi siempre la compra para el comprador. |
| Tarifa de escrow o de cierre | Una tarifa fija, muchas veces dividida. |
| Pago final y registro de la liberación | El cargo del registrador por liberar tu hipoteca anterior. |
| Inspección en el punto de venta y escrow | Solo en ciudades que la exigen. Algunas guardan el dinero de las reparaciones en escrow hasta que se hace el trabajo. |
| Impuestos a la propiedad que se deben | En Ohio los impuestos se pagan atrasados, así que tú cubres el tiempo en que fuiste dueño. |
El impuesto de transferencia del condado, el recargo de registro y si tu condado prorratea corto o largo, todo cambia en la línea del condado. Unas cuantas ciudades también exigen una inspección en el punto de venta. Pregúntale a tu agente de AXEN qué aplica en tu ciudad antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en Ohio
Desde la oferta aceptada hasta la escritura registrada, la mayoría de las ventas en Ohio toman de 30 a 45 días. Este es el orden, y qué partes son ley y no costumbre.
Obtén tu pre-aprobación →- Oferta aceptada. Las dos partes firman y envías el depósito de garantía a quien lo guarda en escrow.
- Entrega del formulario de divulgación. El vendedor te da el formulario del estado si todavía no lo tienes. Si llega tarde, empieza tu plazo de tres días hábiles para cancelar. Eso sí es ley del estado.
- Inspecciones. Contratas a tus inspectores. Suma pruebas del séptico y del pozo en propiedades del campo. Casi siempre entre los días 3 y 14.
- Inspección en el punto de venta. En las ciudades que la exigen, el vendedor agenda la inspección de la ciudad y recibe el certificado. Empieza esto en la primera semana, porque algunas ciudades tardan semanas.
- Búsqueda de título y compromiso. La compañía de título revisa la cadena de dueños, los impuestos, los gravámenes y las servidumbres. Días 5 a 20.
- Revisión del préstamo y tasación. Tu prestamista pide la tasación y resuelve las condiciones. Días 5 a 30.
- Preparación de la escritura. Un abogado de Ohio redacta la escritura. Días 20 a 30. Este paso es ley, no costumbre.
- Cierre. Todos firman. Escrow calcula el cargo de traspaso, el impuesto de transferencia del condado y el prorrateo de impuestos.
- Transferencia en el auditor y luego registro. El auditor del condado sella la escritura y cobra los cargos de transferencia, y luego el registrador la registra. El mismo día o el siguiente día hábil.
Ohio por región
Ohio en realidad son tres o cuatro áreas metropolitanas con reglas locales muy distintas. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Centro de Ohio
La capital del estado y el área metropolitana que más rápido crece en Ohio. Por costumbre, Franklin County usa el prorrateo corto.
Noreste de Ohio
Casas más viejas y las reglas locales más estrictas del estado. Varios suburbios cercanos a la ciudad exigen una inspección en el punto de venta antes de que puedas vender. Aquí es común el prorrateo largo.
Suroeste de Ohio
Los condados de Hamilton, Butler y Montgomery. Gran parte de esta esquina está en la zona de radón más alta de la EPA, así que la prueba de radón sale seguido.
Noroeste de Ohio
Lucas County y la orilla del Lake Erie. Como el terreno es plano, hay que fijarse en el desagüe, las bombas de sumidero (sump) y los mapas de inundación.
AXEN Realty en Ohio
Cada agente de AXEN en Ohio trabaja bajo un broker gerente con licencia: Kathy Holmes (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma REC.2025004393). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de corredora en Ohio: tú lo presentas y tu nuevo broker lo acepta; costo del estado: $34. Mira cómo transferir una licencia de Ohio, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Ohio
¿Necesito un abogado para vender casa en Ohio?
No para toda la venta. Aquí las compañías de título manejan el escrow y el cierre. Pero la escritura misma la tiene que redactar un abogado con licencia en Ohio, porque preparar un documento legal para otra persona es practicar la abogacía. La mayoría de las compañías de título contratan uno y lo cobran como una línea aparte.
¿Quién paga el cargo de traspaso (conveyance fee)?
La ley de Ohio fija el monto, no quién paga. Por costumbre en casi todo Ohio el vendedor paga el cargo del estado y el impuesto de transferencia del condado. Se puede negociar en el contrato. Pregúntale a tu agente qué es normal en ese condado antes de escribir la oferta.
¿Y si el vendedor nunca me da el formulario de divulgación?
Si el formulario llega después de que firmas, puedes cancelar por escrito dentro de tres días hábiles desde que lo recibes. Ese derecho termina 30 días después de que el vendedor aceptó tu oferta, o en el cierre, lo que pase primero. Si la venta está exenta no se debe formulario, pero el vendedor igual no puede mentir sobre problemas que conoce.
¿Es obligatoria la inspección de la casa en Ohio?
Ninguna ley del estado la exige en una venta normal. Es tu decisión, y deberías hacerla. Algunas ciudades exigen una inspección aparte de la ciudad en el punto de venta antes de que el vendedor pueda transferir, pero esa revisa violaciones del código. No reemplaza a tu propio inspector.
¿Qué es una inspección en el punto de venta (point-of-sale)?
Algunas ciudades de Ohio exigen que la ciudad inspeccione una casa antes de que se pueda vender. Cleveland Heights, por ejemplo, pide un certificado de inspección antes de que el vendedor firme un contrato de venta, y puede guardar dinero en escrow por violaciones que no se arreglan. Las reglas cambian según la ciudad. Llama temprano al departamento de construcción.
¿Cómo se manejan los impuestos a la propiedad en el cierre?
Ohio cobra los impuestos atrasados, así que pagas por un período que ya pasó. En el cierre, escrow divide el impuesto entre vendedor y comprador. Algunos condados usan prorrateo corto y otros largo. Los dos métodos dan números muy distintos, así que confirma desde el principio la costumbre local.
¿Tengo que hacer una prueba de radón?
No. Ohio no exige una prueba de radón para vender. El formulario de divulgación del estado sí le pide al vendedor que diga los resultados de radón que conoce. Muchos condados de Ohio están en la zona de radón más alta de la EPA. Cualquiera que contrates para medir o arreglar el radón tiene que tener licencia del Ohio Department of Health.
¿Ohio exige un paquete de reventa del condo o de la HOA?
No. Ohio no tiene una regla de certificado de reventa para condos ni comunidades planificadas. La declaración de divulgación del desarrollador cubre unidades nuevas, no reventas. Así que pide tú mismo el presupuesto, las reservas, el seguro, las actas y cualquier cargo especial, y pon esa petición por escrito en el contrato.