Bienes raíces en North Carolina: compra o vende con un agente local de AXEN
North Carolina funciona con un cargo de debida diligencia (due diligence fee). Le pagas al vendedor por el derecho a retirarte, y cuando pasa esa fecha límite, ya estás dentro. Un abogado registra la escritura, y la venta no es final hasta que sale el dinero. Esto es lo que es igual en todo North Carolina, y dónde buscar casas.
Ciudades de North Carolina que cubrimos
Cada guía explica los vecindarios, costos y reglas de esa ciudad.
Lo que todo comprador y vendedor en North Carolina debe saber
El cargo de debida diligencia compra tu derecho a retirarte
La mayoría de las casas aquí se compran con el formulario 2-T.
Leer más
El comprador le paga al vendedor un cargo de debida diligencia (due diligence fee), y ese cargo compra el derecho a cancelar por cualquier razón, o sin razón, hasta la fecha límite de debida diligencia. El monto y la fecha límite se negocian. El cargo no se devuelve, a menos que el vendedor no cumpla el contrato.
El depósito de garantía no es lo mismo
El depósito de garantía (earnest money) es un depósito que guarda un agente de escrow.
Leer más
Si cancelas antes de la fecha límite de debida diligencia, te devuelven el depósito de garantía. El cargo de debida diligencia no. Son dos montos de dinero separados, con dos reglas distintas.
La divulgación del vendedor tiene poco tiempo
El vendedor te tiene que dar la Residential Property and Owners' Association Disclosure Statement (declaración de divulgación de la propiedad y de la asociación de dueños) a más tardar cuando haces tu oferta (NCGS 47E).
Leer más
Si llega tarde, puedes cancelar por escrito, pero ese derecho termina tres días de calendario después de que recibes el formulario, tres días después de hecho el contrato, o en el cierre o la mudanza, lo que pase primero.
Los derechos de minerales, petróleo y gas tienen su propio formulario
Se requiere un formulario aparte del estado.
Leer más
En letra negrita, el vendedor tiene que decir si los derechos de minerales o los derechos de petróleo y gas ya se separaron antes, si el vendedor los separó, o si el vendedor piensa separarlos antes del cierre (NCGS 47E-4.1). Si se separaron, otra persona puede ser dueña de lo que hay debajo de la propiedad.
Un abogado maneja el cierre
El trabajo de título y de escritura es práctica de la abogacía en North Carolina (NCGS 84-2.1).
Leer más
Solo un abogado con licencia puede dar su opinión sobre el título, preparar la escritura, dar consejo legal, o decidir que la escritura se puede registrar y que el dinero puede salir. Quienes no son abogados pueden entregar papeles y mostrarte dónde firmar.
Impuesto especial (excise tax) sobre la escritura
North Carolina cobra $1.00 por cada $500, o parte de $500, del precio. El vendedor lo paga al registro de escrituras (register of deeds) antes de que se pueda registrar la escritura (NCGS 105-228.30).
Seis condados del noreste cobran un impuesto extra de transferencia de terrenos
Seis condados cobran un impuesto local de transferencia de terrenos además del impuesto especial del estado: Camden, Chowan, Currituck, Dare, Pasquotank y Perquimans.
Leer más
Es $1.00 por cada $100 del precio y lo paga el vendedor, así que un vendedor en Dare County debe unos 1.2% en total al sumar el impuesto especial del estado. En Camden, Chowan, Currituck y Dare primero pagas al cobrador de impuestos del condado, y el registro de escrituras no registra la escritura sin su sello, así que incluye ese paso en tu cierre. Ningún otro lugar del estado tiene este impuesto.
Costa, pozos y sépticos
Construir cerca de la costa requiere un permiso CAMA si está en un Area of Environmental Concern (área de interés ambiental), y las distancias mínimas frente al mar se miden desde la línea de vegetación estable.
Leer más
Las casas con pozo o con sistema séptico necesitan permisos del departamento de salud del condado, y un sistema séptico necesita un permiso de mejora antes de construir.
¿Quién paga los costos de cierre en North Carolina y hay impuesto de transferencia?
Sí. El impuesto especial (excise tax) de North Carolina es $1.00 por cada $500 del precio, y el vendedor lo paga antes de que se registre la escritura. Seis condados de la costa, entre ellos Dare y Currituck, suman un impuesto de transferencia de terrenos de $1.00 por cada $100. El impuesto especial y el tope del estado de cuenta de cuotas sin pagar de la HOA los fija la ley. Los demás cargos de la HOA no tienen tope. Lo demás es costumbre y se puede negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 8, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Cargo de debida diligencia | Un monto fijo que negocias, pagado al vendedor al firmar el contrato. En casos normales no se devuelve. |
| Depósito de garantía (earnest money) | Un monto fijo que negocias, guardado en escrow. |
| Abogado de cierre y búsqueda de título | El abogado cotiza una tarifa fija. El estado no la fija. |
| Seguro de título del dueño | Una prima que se paga una sola vez según el precio. Es opcional, pero la mayoría de los compradores la toman. |
| Registro de la escritura y del deed of trust (escritura de garantía del préstamo) | Fijado por la G.S. 161-10: $26 por las primeras 15 páginas de una escritura y $4 por cada página extra, y $64 por las primeras 35 páginas de una escritura de fideicomiso (deed of trust), luego $4 por cada página extra. |
| Inspecciones | El cargo del inspector. Suma las pruebas del pozo y del séptico donde existan. |
| Agrimensura (survey) | El cargo del agrimensor. Ninguna ley lo exige. |
| Cargos de mudanza o de transferencia de la HOA | Lo fijan los documentos registrados de la asociación. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto especial (excise tax) | G.S. 105-228.30: $1.00 por cada $500 del pago o del valor transferido, incluida la deuda que se asume, pagado antes de registrar. |
| Impuesto del condado de transferencia de terrenos | $1.00 por cada $100 del precio bajo leyes locales de los años 1980, lo paga el vendedor, solo en Camden, Chowan, Currituck, Dare, Pasquotank y Perquimans. |
| Estado de cuenta de cuotas sin pagar | La G.S. 47F-3-118 le pone un tope de $200 al estado de cuenta de cuotas sin pagar, más $100 si lo pides dentro de las 48 horas antes del cierre. Ese tope cubre solo ese estado de cuenta. Los cargos de transferencia, aportes de capital y cargos por documentos son aparte y no tienen tope. |
| Cuotas de la HOA que se deben | Hasta la fecha de cierre, según el libro de cuentas de la asociación. |
| Pago final y liberación del préstamo anterior | El monto para liquidar tu préstamo más el cargo por registrar la liberación. |
| Tu propio abogado, si usas uno | Una tarifa fija. |
| Reparaciones acordadas | Lo que las dos partes pongan por escrito. |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad | Se dividen por día hasta la fecha de cierre. Eso es costumbre, no ley. |
Los cargos de abogado, las primas de título y los precios de agrimensura e inspección no los fija el estado. La costumbre también cambia entre el Triangle, Charlotte y la costa. Pídele a tu agente de AXEN los números de tu condado antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en North Carolina
Desde la fecha de vigencia hasta el registro, la mayoría de las ventas en North Carolina toman de 30 a 45 días. Este es el orden, y qué partes son ley y no contrato.
Obtén tu pre-aprobación →- Fecha de vigencia. El contrato entra en vigor cuando las dos partes firmaron y se completó la entrega. Cada fecha límite se cuenta desde ese día.
- Entrega el cargo y el depósito. El cargo de debida diligencia se paga en la fecha de vigencia. El depósito de garantía va al agente de escrow según los términos del contrato.
- Período de debida diligencia. Inspeccionas, haces pruebas al pozo y al séptico, y puedes cancelar por escrito por cualquier razón antes de la fecha límite. Casi siempre de 2 a 4 semanas.
- Préstamo y tasación. Tú solicitas el préstamo y el prestamista pide la tasación. Esto tiene que terminar dentro de la debida diligencia. No hay otra salida por financiamiento cuando esta termina.
- Búsqueda de título por el abogado. El abogado de cierre busca el título, revisa gravámenes y servidumbres y pide los montos de pago final. De una a tres semanas. Aquí el trabajo de título es práctica de la abogacía.
- Agrimensura y papeles de la HOA. Pides una agrimensura si quieres una. El vendedor o la asociación entrega las cuotas y el estado de cuenta de cuotas sin pagar, y la HOA tiene 10 días hábiles.
- Recorrido final. Revisas la casa uno o dos días antes de firmar.
- Firma. Las dos partes firman en la oficina del abogado o a distancia. Firmar no es cerrar.
- Registro y pago. El abogado actualiza el título, registra la escritura y la escritura de fideicomiso (deed of trust), y luego entrega el dinero. Bajo la Good Funds Settlement Act (ley de fondos seguros en el cierre), no se puede pagar nada hasta que se registre.
North Carolina por región
Los dos mercados más grandes de North Carolina están a una hora y media uno del otro y no se parecen en nada. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Área de Charlotte y el oeste del Piedmont
El área metropolitana más grande del estado, con centro en Mecklenburg County y que llega hasta Concord, Gastonia, Lake Norman y la línea con South Carolina.
El Triangle y el centro de North Carolina
La capital del estado y el corredor de investigación, junto a Durham, Chapel Hill, Cary y los pueblos de Wake County que crecen rápido.
AXEN Realty en North Carolina
Cada agente de AXEN en North Carolina trabaja bajo un broker gerente con licencia: Claudia Burton (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma C41242). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de corredora en North Carolina: lo haces tú (broker completo) o tu nuevo BIC (broker provisional); costo del estado: aparece en el formulario de la NCREC. Mira cómo transferir una licencia de North Carolina, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en North Carolina
¿Se devuelve el cargo de debida diligencia?
Normalmente no. Se le paga al vendedor por el derecho a retirarte. Solo te lo devuelven si el vendedor no cumple el contrato, o si tu contrato o un anexo lo dice. El depósito de garantía es aparte y casi siempre sí se devuelve durante la debida diligencia.
¿Necesito un abogado para comprar casa en North Carolina?
Sí, en la práctica. Las opiniones de título, la redacción de escrituras, el consejo legal y la decisión de registrar y pagar son práctica de la abogacía aquí. Los brokers pueden llenar formularios impresos aprobados, pero no pueden dar opinión sobre el título ni redactar escrituras.
¿Cuándo es final la venta de verdad?
No al firmar. El trato se cierra cuando el abogado registra la escritura en el registro de escrituras (register of deeds) y luego entrega el dinero. Hasta entonces, el dinero se queda en la cuenta de fideicomiso del abogado. Las llaves casi siempre se entregan después del registro.
¿Quién paga el impuesto especial (excise tax)?
El vendedor. Es $1.00 por cada $500 del pago o del valor de lo que se transfiere, lo que incluye cualquier deuda que el comprador asume, pagado al registro de escrituras antes de que la escritura se pueda registrar. Si un terreno está en dos condados, se paga donde está la mayor parte del valor.
¿Y si el vendedor nunca me dio el formulario de divulgación?
Puedes cancelar por escrito sin multa y recibir tu depósito de vuelta. Ese plazo se cierra tres días de calendario después de que recibes el formulario, tres días después de hecho el contrato, o en el cierre o la mudanza, lo que pase primero.
¿De qué se trata el formulario de derechos de minerales?
North Carolina exige una declaración aparte en letra negrita. El vendedor dice si los derechos de minerales o de petróleo y gas ya se separaron del terreno, o si se separarán antes del cierre. Si es así, otra parte puede ser dueña de lo que hay debajo.
¿Cuándo se declaran los impuestos a la propiedad y cuándo se actualizan los valores?
La declaración va desde el primer día hábil de enero hasta el 31 de enero, y los condados pueden extenderla. Los condados tienen que volver a tasar todos los bienes raíces por lo menos cada ocho años, y algunos lo hacen antes. Revisa el calendario de tu condado.
¿Necesito permisos para un pozo o un séptico?
Sí. El departamento de salud del condado da los permisos para pozos privados y sépticos. Una casa con séptico necesita primero un permiso de mejora y una autorización de construcción, y el departamento de salud hace pruebas a los pozos nuevos cuando se terminan.