Bienes raíces en New Braunfels, TX: compra o vende con un agente local de AXEN
New Braunfels está en dos condados y junto a dos ríos, y partes de la ciudad están sobre la zona de recarga del Edwards Aquifer. Qué distrito de tasación maneja tu casa depende de en qué lado de la línea del condado cae el lote, no de tu dirección postal. Fuera de la ciudad puedes tener un sistema séptico con permiso del condado y otro proveedor de agua y de luz.
¿Cuáles son los vecindarios populares de New Braunfels?
Algunos vecindarios populares de New Braunfels son Gruene, Downtown Historic District, Mill Street Historic District, Sophienburg Hill, Stock Historic District y Veramendi. Cada uno tiene precios distintos, así que pídele a tu agente las ventas recientes en los que te gustan.
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¿Qué debes saber antes de comprar una casa en New Braunfels?
New Braunfels abarca dos condados, Comal y Guadalupe, y cada uno tiene su propio distrito de tasación. Los alquileres a corto plazo no se permiten en ninguna zona residencial ni en el cauce de inundación (floodway). Las casas fuera de la ciudad no pagan impuesto de la ciudad, pero pueden usar séptico y otras compañías de servicios, así que revisa antes de comprar.
Las reglas que aplican en todo Texas están en la página de Texas. Estos son los detalles de New Braunfels que más confunden a la gente.
Obtén tu pre-aprobación →- Dos condados, dos distritos de tasación. El distrito de tasación de Comal tasa el lado de Comal County y el distrito de Guadalupe tasa el lado de Guadalupe. El tasador-recaudador de impuestos de Comal County cobra los impuestos a la propiedad de la ciudad. Confirma el condado antes de comparar dos casas.
- Fuera de la línea de la ciudad, no pagas impuesto de la ciudad y no recibes servicios de la ciudad. Las propiedades fuera de la ciudad, incluso en la zona extraterritorial, no pagan el impuesto a la propiedad de la City of New Braunfels. En el lado de Comal vas a ver líneas del condado como caminos laterales y control de inundaciones, un distrito de servicios de emergencia y, a veces, un distrito de servicios o de mejoras con nombre propio.
- Aquí los alquileres a corto plazo tienen límites muy estrictos. No se permiten en ninguna zona residencial. En las zonas no residenciales, fuera de unas pocas comerciales, necesitas un permiso de uso especial, y no se permiten en el cauce de inundación (floodway). Antes de anunciar necesitas un permiso y una inspección de seguridad cada año, además de seguro de responsabilidad, estacionamiento fuera de la calle por cada área para dormir y pagar cada mes el impuesto de hotel.
- Los lotes junto al río traen preguntas sobre el cauce de inundación, no solo sobre la zona inundable. Los ríos Comal y Guadalupe pasan por la ciudad. Una obra nueva en terreno vacío dentro del cauce de inundación (floodway) solo se permite si cumple los estándares de desempeño, y todo edificio nuevo en una zona especial de riesgo de inundación necesita un certificado de elevación.
- Fuera de la ciudad, cuenta con un sistema séptico y otra compañía de servicios. New Braunfels Utilities da agua, aguas residuales y luz a la mayor parte de la ciudad. Fuera de la ciudad, el agua y las aguas residuales pueden venir de uno de varios proveedores regionales, y la luz de una cooperativa. En Comal County no incorporado necesitas un permiso de séptico del condado, una evaluación del sitio y del suelo, y planos que cumplan las reglas del estado.
¿Qué debes hacer antes de vender una casa en New Braunfels?
Antes de vender en New Braunfels, saca todo el expediente del séptico, incluso el permiso y cualquier contrato de mantenimiento. No le prometas a un comprador que puede seguir alquilando a corto plazo, porque los permisos son anuales y están prohibidos en zonas residenciales. Para lotes junto al río o un arroyo, ten listo el certificado de elevación para el agente de seguros del comprador.
Saca todo el expediente del séptico.
Para una casa con séptico, los compradores quieren el permiso del condado, la licencia para operar, los planos del diseñador y el contrato de mantenimiento si es un sistema aeróbico. El estado también les pide a los dueños nuevos que avisen a la autoridad local de permisos después del cierre, así que dale al comprador el número de permiso.
No le prometas al comprador que puede seguir alquilando a corto plazo.
Los permisos son anuales y dependen de pasar una inspección de incendios y tener seguro vigente, y los alquileres a corto plazo están prohibidos en zonas residenciales y en el cauce de inundación (floodway). Muéstrale al comprador el permiso y deja que lo confirme con planeación de la ciudad.
Ten el certificado de elevación para lotes junto al río o un arroyo.
Si la casa está en una zona especial de riesgo de inundación, el certificado que muestra la elevación del piso más bajo es lo primero que va a pedir el agente de seguros del comprador.
Preguntas sobre bienes raíces en New Braunfels
¿Qué distrito de tasación y qué entidades de impuestos aplican a mi casa?
Depende de la línea del condado, no de la dirección postal. El distrito de Comal cubre el lado de Comal County y el distrito de Guadalupe cubre el lado de Guadalupe. Una factura típica del lado de Comal incluye el condado, caminos laterales y control de inundaciones, un distrito escolar y la ciudad si estás dentro de ella.
¿Mi propiedad está sobre la zona de recarga del Edwards Aquifer?
Puede ser. Comal County está en el programa del estado para proteger el Edwards Aquifer, y terrenos cerca de New Braunfels pasaron de zona de transición a zona de recarga y de aporte en 2005. Si tu terreno está en una zona regulada, el estado tiene que aprobar un plan de protección antes de construir.
¿Puedo comprar una casa en el río y alquilarla a la gente que viene a flotar en llantas?
Lo más probable es que no. Los alquileres a corto plazo no se permiten en zonas residenciales y no se permiten para nada en el cauce de inundación (floodway), y eso deja fuera mucha orilla del río. En la mayoría de las zonas no residenciales necesitas un permiso de uso especial aprobado por la ciudad.
El anuncio dice agua de la ciudad. ¿Cómo lo confirmo?
New Braunfels Utilities da servicio a la mayor parte de la ciudad bajo su certificado de agua y drenaje, y hace poco recortó ese límite. Fuera de la ciudad, el proveedor puede ser uno de varios proveedores regionales de agua, y el drenaje puede ser un sistema séptico con permiso del condado. Confírmalo con la lista de proveedores de la ciudad y con la cuenta del distrito de tasación.
¿Por qué importa tanto aquí la línea del condado?
Porque cambia qué distrito de tasación le pone valor a tu casa, qué entidades de impuestos salen en la factura y qué oficina atiende una protesta. Dos casas a pocas calles pueden estar en condados distintos con procesos distintos, aunque las dos tengan dirección de New Braunfels.
¿Vas a comprar o vender en New Braunfels? Habla con un agente local.
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