Bienes raíces en Atlanta, GA: compra o vende con un agente local de AXEN
Atlanta es una sola ciudad que está en dos condados. Algunas direcciones de Atlanta están en Fulton County y otras en DeKalb. Eso decide qué oficina de impuestos te cobra y qué tasa del condado se suma a la tasa de la ciudad. Toda dirección de Atlanta también paga impuestos a Atlanta Public Schools en vez de a un sistema escolar del condado. Y la ciudad tiene su propio congelamiento homestead, su propia zonificación especial del BeltLine (BeltLine overlay) y una franja de protección de arroyos más estricta que la del estado.
¿Cuáles son los vecindarios más populares de Atlanta?
Algunos vecindarios populares de Atlanta son Buckhead, Midtown, Old Fourth Ward, Inman Park, Grant Park y West End. Cada uno tiene precios distintos, así que pídele a tu agente las ventas recientes en los que te gustan.
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¿Qué debes saber antes de comprar una casa en Atlanta?
Una dirección de Atlanta está en Fulton County o en DeKalb County, y eso cambia mucho tu cuenta de impuestos. Por eso, revisa primero el condado. La ciudad da su propia exención homestead solo dentro de los límites de la ciudad. Nunca uses el monto de impuestos del vendedor como si fuera el tuyo, porque el valor base congelado casi siempre vuelve a empezar para un nuevo dueño.
Las reglas que aplican en todo Georgia están en la página de Georgia. Estos son los detalles de Atlanta que más confunden a la gente.
Obtén tu pre-aprobación →- Tu condado decide la mitad de la cuenta. Una dirección de Atlanta está en Fulton County o en DeKalb County. Eso decide qué tasa del condado se suma a tu tasa de la ciudad y qué oficina te manda la cuenta. Pregunta en qué condado está la parcela antes de hacer una oferta, porque los totales son muy diferentes.
- La ciudad tiene su propia exención homestead, además de la del condado. La exención homestead básica de Fulton quita $30,000 del valor para el condado. Para un dueño dentro de la City of Atlanta, también quita $30,000 de City Operations, el City Park Fund y City School. Tienes que estar dentro de los límites de la ciudad para recibir la segunda.
- Atlanta y Fulton congelan los valores de forma distinta. El valor base flotante de Fulton sube 3% o el CPI (índice de precios), lo que sea menor. El valor base de la City of Atlanta sube 2.6% al año. El año base se fija cuando haces la solicitud, así que casi siempre vuelve a empezar para un nuevo dueño. Nunca uses el número de impuestos del vendedor como si fuera el tuyo.
- La zona especial del BeltLine limita el estacionamiento y controla la puerta de entrada. Dentro del BeltLine Overlay District, el código pone un límite de estacionamiento por unidad, exige una franja de 20 pies donde un lote toca terrenos del BeltLine o de un parque, y pide un camino pavimentado hasta el sendero. Las puertas al nivel de la acera tienen que dar a la calle o al corredor.
- La franja de protección de arroyos de la ciudad es más estricta que la del estado. El código de Atlanta exige una franja de 75 pies sin tocar junto a los arroyos, 100 pies en una cuenca de agua potable, sin superficies duras ni sistema séptico a menos de 150 pies. La ciudad también dice que no se permiten construcciones nuevas ni rellenos en la zona de inundación.
¿Qué debes hacer antes de vender una casa en Atlanta?
Antes de vender en Atlanta, pide por escrito que corten tu servicio de agua. Si no, puedes seguir siendo responsable del agua que se use después de que te mudes. Paga cualquier saldo viejo de servicios, porque puede atrasar el servicio nuevo de tu comprador. Saca las cuentas reales de impuestos de la oficina correcta del condado antes del cierre.
Corta el agua por escrito.
La ciudad dice que si te mudas o vendes, tienes que pedir que corten el servicio. Si no, sigues siendo responsable del agua que se use, aunque ya no vivas ahí.
Un saldo viejo en la dirección atrasa a tu comprador.
Atlanta dice que las cuentas de servicios sin pagar en la propiedad son una razón por la que se atrasa el servicio nuevo. Tu comprador también necesita la hoja de cierre o la escritura de garantía (warranty deed), una identificación con foto y un depósito. Y solo el dueño que está en la escritura puede pedir el servicio.
Dos condados, dos oficinas de impuestos, dos calendarios.
DeKalb cobra el impuesto a la propiedad del condado en dos partes, con sus propias fechas de pago. Fulton publica sus tasas de Atlanta en su propia hoja. Saca las cuentas reales de la oficina correcta antes de que alguien haga el prorrateo.
Preguntas sobre bienes raíces en Atlanta
¿Estoy en la ciudad o en el condado, y por qué importa para mi cuenta de impuestos?
Una dirección de Atlanta está en Fulton County o en DeKalb County. Eso decide qué tasa del condado se suma a tu tasa de la ciudad y qué oficina te manda la cuenta. La diferencia entre el total dentro de la ciudad y el total en una zona no incorporada del condado es grande. Por eso, revisa la parcela, no la dirección postal.
¿Qué exención homestead recibo como dueño dentro de la City of Atlanta?
La exención homestead básica de Fulton quita $30,000 del valor para el condado. Para un dueño dentro de la City of Atlanta, también quita $30,000 de City Operations, el City Park Fund y City School. Después, el valor base flotante de la ciudad sube 2.6% al año. El de Fulton sube lo que sea menor entre 3% o el CPI, así que cuál crece más despacio depende de la inflación de ese año.
¿Por qué mi casa está en Atlanta Public Schools y no en el sistema del condado?
Atlanta Public Schools es su propio sistema escolar, con su propio impuesto escolar. Una dirección de Atlanta paga impuestos a APS, no a Fulton County Schools ni a DeKalb County Schools. Si cruzas el límite de la ciudad, pasas al sistema de ese condado y a su tasa escolar.
¿Qué significa para mí como dueño el BeltLine Tax Allocation District?
El distrito congela la base de impuestos dentro de él. El aumento de valor por encima de esa base va a obras del BeltLine en vez de a los fondos generales. La ciudad, el condado y el sistema escolar participan. No es una tasa extra en tu cuenta.
¿Puedo cambiar el exterior de una casa en Grant Park o Inman Park?
Esos distritos tienen sus propios capítulos en el código de zonificación de la ciudad. Dentro de uno, necesitas un Certificate of Appropriateness (certificado de aprobación) antes de ciertas obras en el exterior. Revisa el capítulo de ese distrito, porque las reglas no son iguales de un distrito a otro.
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